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不動産関係

個人と法人の間で土地の賃貸借をする場合にはどのようにしていますか?
通常、第三者の間では借地人は高額の権利金を支払って、地主と土地賃貸借契約を結ぶことになります。
しかし、高額の権利金を支払わずに済ませてしまうことも、同族関係者間では実際に多いのです。
ただし、この場合には、権利金を支払っていないわけですから、その権利金部分に対して、受贈益として認定され法人税が課税されてしまうというのが原則的な流れです。

「相当の地代の届出書」と「無償返還の届出書」

ただ、特定の場合には、受贈益として認定されません。その特定の場合とは、大きく次の2つの方法がとられている場合です。

1つは、「相当の地代の届出書」を提出し、先程の更地価額に対して年6%の地代を支払う方法です。この方法は、土地価額の変動に応じ地代を改訂する方式もありますが、今回は改訂しないで据え置くことが前提です。この方式は、簡単にいうと権利金の分割払いみたいなものです。

特徴としては、地価が右肩上がりのときに地代を据え置くことで、法人が権利金の支払い無しで借地権を手に入れることができます。一般に、自然発生借地権と呼ばれているものです。

もう1つは、「無償返還の届出書」を提出し、将来、社長がその土地を使う必要が生じたときなどは、無償で返還する旨を税務署に届け出る方法です(詳細は下記のところで記述します)。この場合には、地価が変動しても借地権は発生しません。したがって、通常は一般的な地代を支払うことになります。

無償返還の届出

無償返還の届出とは無償返還の届出とは、個人と同族会社、同族会社相互間で借地権を設定せず借地取引きをするという場合に、当事者間が連名にて税務署長に届出するものです。

この届出をし、その借地契約書に将来無償でその土地が返還されることが明らかにされているときは、借地権の認定課税がされないこととなっています。

ただし、この取扱いは当事者間において借地権がないということを前提にしていますので、一部でも権利金を収受したり、特別な経済的利益を受けたりする場合には適用がありませんので注意してください。

無償返還の届出の提出期限

借地契約において土地の無償返還を定めた場合は、遅滞なくこの届出をすることとされています。
遅滞なくとは、その借地契約を締結した日の属する事業年度の確定申告書の提出期限ぐらいのことをいうのでしょうが、必ずしも、その時期に提出しないと届出が認められないかというと、そうではなく、もっと弾力的に取り扱われています。

たとえば、税務調査などにおいて指摘された後に、遅滞なく提出した場合でも事情によっては認められるとのことです。

無償返還の届出の意味

無償返還の届出というのは、同族関係会社で行った借地取引の内容をあらかじめ明確にしておくことによって、将来生ずるおそれのある税務上のトラブルを未然に回避しようという意味合いがあります。

つまり、借地契約というのは長期にわたるものですから、その内容を明確にしておかないと、相続や譲渡時に契約当事者がいないということも考えられます。その場合には、その評価をめぐってトラブルになることもありますので、こうした取引をしたときは、未然に届出をして、無用のトラブルを避けましょうということです。

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所得税は累進税率ですので、会社を使って税率の高い人から税率の低い人へ所得を移転すれば、合計の税金は安くなります。また、不動管理会社は相続税対策にもなります。

会社を使って所得を移転する代表的な方法は以下の3通りです。
(ただし、不動産管理会社の設立に当たっては、単に税金面だけでなくだれが・どのように管理をしていくかという実体の面にも注意をしてください。)

(1)管理委託方式

賃貸の管理をその会社に委託します。つまり、不動産管理会社は不動産を持たず、その管理のみを行う方式です。
この方式は、相続税対策というよりも、所得の分散を行うものです。

会社には不動産管理料収入が入るので、自分の配偶者などの身内の人を社員にし、給料を払います。すると、オーナーの所得が分散され、所得税・住民税が安くなります。この方式の場合、管理料は、全体の収入の8%程度が税務上認められる上限と言われています。

※管理料がどの程度かは、実態によります。それだけの作業・業務を行っているかということが重要になります。
不動産管理の委託が身内ですと書類のやり取りや管理の実態がおろそかにされがちです。実際に管理を行い、その報告を行っているという実態を第三者に証明できるような証拠を残しておく必要があります。

(2)一括賃貸方式

不動産管理を委託するのではなく、オーナーが所有不動産を一括して不動産管理会社に賃貸します。その会社は第三者へ転貸します。不動産管理委託方式では、オーナーが負担していた空室リスクも不動産管理会社が負うことになります。

つまり、不動産管理会社が不動産のオーナーに対して支払う賃料は、空室如何に関わらず支払うことになります。このため、当該リスクの分だけ管理料が高くなります。
この方式の場合、管理料は、全体の収入の15%程度が税務上認められる上限と言われています。
※不動産管理委託のときのように、不動産管理の実態とリスクを負担していることを明らかにする必要があります。

(3)不動産保有方式

個人所有の不動産を法人に売却する方法です。土地と建物両方を移転させることも考えられますが、土地の所有はそのままで、法人は個人に地代を支払うことになります。(この際、無償返還、権利金授受、相当の地代のいずれにするかについても検討が必要です。)

不動産保有方式では、単に所得税対策のみならず、相続税対策としても十分に利用が可能です。

不動産管理会社の設立にあたっては、以下のようなデメリットや注意点もありますので注意してください。

不動産管理会社設立のデメリット
  • 会社設立時の登録免許税等の設立コストがかかる
  • 原則として社会保険の加入義務がある
  • 赤字でも地方税の均等割の負担が発生する
不動産会社管理会社設立に当たっての注意点
  • 不動産管理会社設立にあたって出資者はだれにするか
  • 不動産管理会社の役員はだれにするか
  • 不動産の管理料はいくらにするか

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所有する土地・建物など不動産の売却をする場合には、動く金額も当然のことながら大きくなります。
そのため、売却益がでるケースでは、その金額も自然と大きなものとなり、結果として税金も多額となりやすいです。

不動産の売却する場合には次の点を検討してみるとよいでしょう。

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